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Si no tengo plazo de preaviso para irme, puedo dejar mi local de negocio antes de tiempo?

publicado a la‎(s)‎ 30 abr. 2014 11:56 por José Ignacio Sagrado Villamide
No, sin pagar o llegar a un acuerdo. Si el contrato de alquiler no tiene una cláusula que permita que el inquilino se vaya antes de tiempo, hacerlo es un incumplimiento de contrato. Eso significa que el propietario puede exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados. Esa indemnización puede ir desde uno o dos meses de renta, hasta el plazo que falte para la finalización del contrato.

En primer lugar, se tiene que aclarar que la firma del contrato es un compromiso para arrendador y arrendatario, y que debe ser cumplido en los términos que ambos establecen. Es muy aconsejable para el inquilino que se establezca una cláusula con un tiempo mínimo de contrato, pasado el cual el desistimiento es libre y no supone incumplimiento de contrato. También se puede pactar un preaviso que opera advirtiendo al arrendador de la voluntad de extinción del contrato y paliando los efectos negativos de la falta de cobro de las rentas pactadas. Pero si no se ha pactado ninguna de éstas, ni otras cláusulas similares, hay que buscar la solución en la legislación general.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994, de 24/11) distingue los arrendamientos de vivienda, en los que sí fija un plazo de preaviso de 30 días (con determinadas condiciones, artículo 11 LAU), de los de local de negocio. La normativa aplicable a los locales de negocio es el contrato, lo previsto en la LAU, y el Código Civil (artículo 4 LAU). Como no hay mención alguna ni en el contrato, ni en la parte de la LAU que regula los locales de negocio (Títulos I, III y IV), ni en el Código Civil (Libro IV, Título VI), sobre el preaviso en caso de desistimiento unilateral, éste se considera un incumplimiento del contrato. En las obligaciones recíprocas, quien incumple, debe indemnizar los daños y perjuicios que cause, en este caso, al propietario arrendador (artículo 1124 del Código Civil).

La verdadera cuestión es cuánto puede costar. Depende de los daños y perjuicios causados. El juez puede apreciar, basándose en el tipo de local, el tiempo de contrato cumplido, la situación del mercado de alquiler, y razones análogas, que los perjuicios causados al arrendador con el incumplimiento de contrato son leves o graves. Podemos pasar de un mes de renta (aplicando el artículo 11 LAU en su redacción actual para los arrendamientos de vivienda) a un mes de renta por cada año que quede por cumplir de contrato (que el artículo citado permite pero no obliga a pactar), hasta llegar a todas las rentas que queden hasta el fin del contrato (al estilo del artículo 56 de la LAU de 1964). Ninguna de los artículos anteriores son aplicables pero pueden servir al juez para encontrar una cifra que compense el incumplimiento.

A modo de ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo (STS) 221/2012, de 9 de abril, acuerda una indemnización de 14 meses de renta (8 de carencia inicial y 6 correspondientes a un mes por cada año de incumplimiento), por un importe de 84.141,68 €. El Juez de 1ª Instancia fijó la indemnización en 48.080,96 €, pero la Audiencia Provincial, ahí es donde asusta, la incrementó hasta 464.943,37 € (rentas hasta el fin del contrato). En el fallo de la sentencia, el TS establece "..como doctrina jurisprudencial que para la fijación de la indemnización que procede por lucro cesante futuro se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, la cual debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso". Por eso, no cabe duda de que si se quiere anticipar la salida del local, es aconsejable llegar a un acuerdo que compense al arrendador y cierre la vía de reclamaciones futuras.
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